我が家は実家が提供してくれた畑を農地転用して住宅を建てることを検討していました。
農地→宅地への転用なんてそこらじゅうでやっているし、農地転用なら手続きも簡単で１ヶ月くらいで出来るだろうという話だったので「年内にはマイホームが建つかな♡」と浮かれていました。
しかし我が家が検討していた土地はただの農地ではなかったのです…。
農地転用だけじゃダメ？農業振興地域って何？
農地というのは基本的に農業を行うためにと指定されている土地です。地目が田・畑などの土地は農地とされているのですが、ただの農地ではない農地があるんです。
これだけ聞くと「？？？」という感じですし、私自身いまいち理解しきれていないところがあるのですが、私たちが建築を計画していた土地は農業振興地域にある農地だったのです。
農林水産省のサイトに農業振興地域に関する記載があるのですが、難しくて正直ちんぷんかんぷん(笑)要するに農林水産省や県知事が話し合って、「ここは農業を振興させたいから田んぼや畑をずーっとやっていてね」と指定された土地ということです。
農業振興地域に指定されている土地はなんと基本的には農地以外への地目の転用は不可！
しかも農地に転用するために出さなければならない書類も多く、条件に当てはまらないと許可が降りずその許可を得るための書類の提出も、市にもよりますが年に１回〜２回と非常にチャンスが少ないです。
農業振興地域に指定されている土地を農地転用するとなると、まずは農振除外の手続きが必要になります。
我が家もこれらの事情を聞いた上で農振除外の手続きを開始してもらいました。なかなかハードルが高いなとは思ったのですが、「待っていれば許可が降りるものだろう」と気楽な気持ちでいたのです。
農振除外にかかる時間は？どれだけ待たされるの？
農振除外の許可が降りるまでにかかる時間は、最低でも半年と聞かされていました。
他の市では１年待ってやっとというところや、今年はもう農振除外の申請すら受け付けませんよという市もあるようでなかなかハードルが高いです。
そして申請したからと言って必ず通るとも限らず、伺いくらいは立てられるけどひたすら待つしかないという苦行を強いられるものです😂😂
またそうでなくても待たされる手続きですが、商業施設などが出来るため農振除外の手続きが立て込んでいるという場合もあります。そんなことで一般の人が待たされるのはなんだか癪に障るのは私だけでしょうか…。
農振除外を通すために、我が家はこの土地いがい宅地にできそうな土地を持っていないとううような文章を作ってもらったり、近隣の住民の署名などを頂いたり…。司法書士さんにおまかせしてやってもらいました。
どのくらい時間がかかるのかは市によりますので、農振除外の手続きをするとなったらまずどのくらいかかるのかだけでも確認したほうがいいです。
我が家の場合すぐ目と鼻の先に住宅が何件も建っているし、本当に他に持っている土地もなかったためまあ大丈夫だろうという見当がついていました。
そもそも祖父もこの土地は将来家でも建てるときに使えばいい、と思い購入したようですし。だがしかし、一筋縄ではいかないのです。
事態急変！この土地は農転できません！？
基本的には農地として使うべきであろう農業振興地域の土地。
しかし農振除外の手続きをして住宅を建てたり商業施設を建てることはよくあることで、時間はかかるけれど許可は降りるだろうと思っていましたしHMさんにもそう言われていました。
が！さあ契約するHMを決めようとう時に、市役所に農振除外の手続きの進捗を確認しようということになったんです。
とうぜん農振除外の手続きが進んでいる前提で話をしに行ったのですが、市役所の方から
「この土地は農振除外も農転も出来ないことになりそうです。お伝えしましたよね？」
とか言われてしまい超パニック。こちらとしてはHMさん、司法書士さん、そして私たち夫婦や土地の持ち主である両親など誰もそんな話は聞いていない。
とりあえず冷静になりよく話を聞いたところ、この土地は第一種農地と言って基本的に農地から宅地等に地目の変更はできないんだそうです。
そもそもこれってさ、ごくごく最初の段階でわかったんじゃね？もう半年近く経つんですけど？って本当にブチ切れそうになりました。
しかも言いましたよね？ときたもんだ。誰も聞いてませんけどって話でして。もう県の農政委員会の人が視察してNGが出ている、市には権限がないからお諦めください的なことを言われてしまいました。
教訓！農振除外をしなければいけない土地はやめておこう！
農振除外をかけて宅地にし、住宅を建てている方もたくさんいます。
しかし実際にこの経験をしてみて、農振除外をかけなければ宅地に出来ないような畑に家を計画することは本当に大変なことだなと感じました。
そもそも手続きするのも大変でお金がかかるのに、確実に許可が降りてくるという保証がない。
そして１年に１〜２回しか申請を受け付けないという狭き門の上、申請から許可が降りるまでに半年以上かかる。市の勝手な事情で更に待たされることもある。
小学校とかの学区が変わってしまうようなタイミングで計画していると、完全に建築計画が狂ってしまう可能性もあるんですよね。我が家がそんな感じでした。
確かに土地を買うよりは安いです。しかし自分のタイミングで家造りを進められず、「言いましたよね？」とか記憶違いなのか適当に言ってんのかわからないような無責任な発言をされ、あの土地に対してなんの未練もなくなってしまいました…。←「言いましたよね？」を根に持ちすぎｗ
これから家造りを始める人に言っておきたい。
農業振興地域に指定されている農地だけはやめておいたほうがいいですよ！（よっぽどの事情がない限り！）
ただし分譲地などを買うよりは安くつくことがほとんどのため、使える土地がありなおかつ建築計画が急ぎでないのでれば申請して気長に待ってみてもいいかもしれません。
こうして私たちの建築計画がどうなってしまったのか？については追々とお話したいと思います。
